案情简介

中川公司是西苑花园小区的开发商。2000年6月与11月,开发商先后取得《建设用地规划许可证》与《建设工程规划许可证》,核准建设7栋6层住宅楼21403平方米,车库33006平方米,阁楼3322平方米,营业房2032平方米,物管、公厕及泵房300平方米,共计30063平方米。在许可证附图对前述建筑物分别进行定点规划。其中分布为:8号楼物业管理用房168平方米,泵房40平方米,公厕50平方米,共计258平方米物业用房。

2001年8月开发商取得住宅竣工验收合格证即交付业主入住使用。后开发商向规划部门提交《关于变更西苑花园8号楼物业管理用房用途的申请》,要求将2000年11月规划的8号楼物业管理用房大部分变更为经营用房。并在7号楼西侧底层设置相当面积的物业管理用房。

2001年11月,规划部门发文同意原物业管理用房126平方米变更为营业用房的申请,同日向开发商核发了《建设工程规划许可证》,许可建设126平方米营业房。

变更后的规划图显示,在8号楼二楼保留两间物业管理用房,分别记载为28.45平方米和22.67平方米。西苑花园竣工交付入住后,开发商所交付并由业委会使用至今的物业管理用房,由两间位于小区7号楼西侧的的底层、两间位于4号楼的底层,均为原规划的车库范围。

西苑花园小区业委会因与中川公司就物业管理用房所有权确认产生纠纷,遂向徐州市泉山区法院提起诉讼。

原告诉称

西苑花园小区由中川公司于2000年开发建设。2001年8月交付使用时,被告开发商仅提供2间车库供物管使用。后得知,被告出租给他人经营幼儿园的8号楼东侧168平方米的房屋系本小区的物业管理用房。2008年8月,业委会起诉要求被告交付物管用房时,被告出示了物管用房已变更为营业用房的规划变更手续。后原告向政府提起行政复议撤销了被告的规划变更许可证。现双方就物管用房的交付问题协商未果,遂诉之法院,请求确认西苑花园小区8号楼东侧的168平方米物业管理用房归小区全体所有,诉讼费由被告承担。

被告辩称

物业管理用房作为配套设施建设,在2000年之前并没有强制性的规定。涉案的西苑花园小区于1997年规划定点,2000年开工建设,2001年8月验收交付。交付后,被告即和物业公司签订了前期物业管理委托合同,把有关房屋作为物业管理用房移交给了物业公司使用,完成了被告作为开发商的义务。故在当时对物业管理用房没有强制性规定的情况下,被告移交完成了约定或者惯例的义务。1997年规划定点的物业管理用房是针对规划图中共110500平方米的建筑面积设计的,而本案原告所在小区仅21403平方米,根据《江苏省物业管理条例》规定,被告至多向原告交付85,6平方米的物业用房即符合法律规定。

规划定点图中记载了营业用房和物业管理用房,但图中“营业“二字体现的地点不一定就是营业房,”物业管理”四字体现的地点不一定就是物业管理用房,而是营业房、物业管理共两层,至于具体如何分配,应由被告来决定,只要能满足法律的基本要求即可。

就目前的房屋状况来讲,涉案房屋的两层交付给原告,既能满足原告的要求,也能满足法律的规定,要求驳回原告的所有诉请。

争议焦点

1. 行政机关的规划定点对本案当事人产生何种效力?

2. 被告中川公司重新调配物业用房的效力如何?

3. 争议建筑物的属性的物业管理用房还是经营性用房?

法院判决

确认西苑花园小区8号楼东侧(两层)168平方米物业管理用房归全体业主共同所有。

律师分析

1.     行政机关的定点规划对本案当事人产生拘束力。建筑物建设规划定点是对建筑物地域及其范围、公共设施面积及负担率等特定事项的确定。根据《城市规划法》第三十二条的规定,在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施,必须持有关批准文件向城市规划选址主管部门提出申请,由城市规划选址主管部门根据城市规划机制出的规划设计要求,核发建设工程规划许可证。建设单位在取得建设规划许可证后。方可申请办理开工手续。定点规划为建筑物施工前,行政机关对土地是有人的权利义务的确定,属于行政许可行为。如土地使用人在特定期间内未对建筑物定点规划提出异议,即对其产生拘束力。本案中,被告中川公司在行政机关核发建设工程规划许可证后,未对定点规划提出异议,故被告应当遵守定点规划确定的义务建造物业管理用房。被告辩称是针对11050平方米的建筑面积设计的并没有提交相应的证据予以佐证不予支持。

2.     被告重新调配物业用房的行为因违法而不具有效力。物业管理用房产权属小区全体业主所有,任何单位和个人不得擅自转让物业管理用房或者改变物业管理用房的使用性质。尽管被告申请行政机关对物业管理用房进行变更且核准,但因违反了法律相关规定,当属无效。

3.     本案诉争房产属性应当确认为物业管理用房。虽然被告的变更申请经行政机关核准为营业用房,但这种变更应当征得小区全体业主的同意,行政机关的核准变更,属于滥用职权,故应当恢复原状。开发商采用部分车库充当相当面积物业管理用房方式是违法行为。这种减损原告停车需求等其他利益需求而填补物业管理用房的利益,实为侵害了原告利益而不当。

物业管理用房依规划定点建造,为区分所有权建筑物管理人进行管理维护服务必需的场所,根据《物权法》第七十二条第一款的规定,为业主共有。在建筑物竣工验收交付后,物业管理用房的分割、转移、调整或重新配置,应当由全体业主共同或业主大会决定。