案情简介:

XX小区的开发商是绿庭雅苑公司,物业管理公司是雅图公司。周某、杜某是该小区的业主。周某从案外人韩某处转租了露天XX号车位,并与绿庭雅苑公司签订《车位使用协议》,并一次性付清车位使用费6万元。周某租赁该车位后,与杜某产生了纠纷,杜某认为其一直在使用该车位,是涉案车位唯一的承租人、使用人,故杜某诉至法院,请求周某返还占有使用的车位。

杜某认为,涉案车位属于业主共有,绿庭雅苑公司无权对涉案车位进行任何形式的处分。涉案地面车位没有建筑物,没有计入建筑面积,也没有纳入容积率计算,且不能办理产权登记;且涉案地面车位属于业主共有,绿庭雅苑公司并非涉案地面车位权属人,作为开发商其无权处分涉案地面车位。周明瑞与开发商签订的《车位使用协议》自始无效,周明瑞基于开发商无权处分行为而取得的“使用权”自始不发生法律效力。周明瑞并非涉案地面车位权利人,无权要求杜伟成返还涉案地面车位。

此外,绿庭雅苑公司认为其领有国有土地使用证,对该小区进行开发管理,并经广州市城市规划局同意在该小区建设机动车停车位以及非机动车停车位,并提供《关于同意绿庭雅苑居住小区修建性详细规划的函》及附图《总平面规划图》和《绿庭雅苑A区一期规划车位布置图》、《国有土地使用证》证明涉案车位所属的土地使用权属合法拥有;同时提供《车位使用协议》及计算表,证明涉案车位属周明瑞合法使用。

雅图公司向法庭提交证据:由绿庭雅苑公司出具的《房屋交付使用通知》原件,证明绿庭雅苑公司告知将涉案车位交予韩某夫妇使用,也明确了车位管理费自2014年1月开始收取。

法律依据:

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。绿庭雅苑公司确认涉案车位因不具有构造上的独立性无法办理产权登记,因此,涉案车位不能成为享有专有权的专有部分。

同时,根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定,建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。据此,在小区建设完成以及房屋出售之后,土地使用权亦随之转移,除上述特定情形之外的土地使用权应归业主共同享有。

法律分析:

周某依据其与绿庭雅苑公司签订的《车位使用协议》以及与雅图公司签订的《车位协议》对于涉案车位主张权利,而雅图公司主张其作为物业管理公司,车位权属属于绿庭雅苑公司,由绿庭雅苑公司决定支配。因此,本案应当审查周某从绿庭雅苑公司取得涉案车位的使用权是否具有正当性。由于涉案车位属于露天车位,没有顶盖没有梁柱,不符合办理独立车位产权证的条件。绿庭雅苑公司未能证明其系涉案车位的权属人,其与周明瑞签署《车位使用协议》不足以支持周某排除杜某使用涉案车位的主张。

从涉案《车位使用协议》可知,开发商擅自将业主共有的涉案地面车位出租至涉案地面车位所在土地使用年限届满时止,变相出售涉案地面车位。不仅严重损害全体业主合法权益,也违反我国法律关于租赁期限的规定和诚实信用原则,必须予以纠正。综上所述,鉴于涉案地面车位属于业主共有,周明瑞基于开发商无权处分行为而取得的涉案地面车位“使用权”自始不发生法律效力,周明瑞的诉讼请求缺乏事实基础和法律依据。