导读

根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定,房地产开发企业应当在办理新建商品住宅所有权初始登记前,应按照每平方米建筑面积成本价的4%交纳首期维修基金。业主委员会成立时尚未出售的商品住宅,房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内,按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳维修基金。

案例

2011)浦民一(民)初字第44290号

XX业主委员会与XX公司所有权纠纷一案一审民事判决书

原告诉称

原告XX业委会诉称,原告于2010年5月备案成立,在办理住宅维修基金时发现XX公寓的开发商即被告XX公司没有交纳其作为开发商以及权利人应当承担的维修基金。为此XX业委会曾信访陆家嘴房办,陆家嘴房办也向被告发函要求其交纳未缴的维修基金,但被告仍未履行义务。原告认为,被告作为XX公寓的开发商以及XX公寓三层以下部分的产权人,应当按照《上海市商品住宅维修基金管理办法》、《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》及《关于新建非住宅物业出售时维修资金办理的批复》之规定,承担缴纳维修基金的法定义务及未及时缴纳维修基金的逾期付款利息。XX公寓的总面积为33,591.90平方米,根据规定,被告作为开发商应当按照每平方建筑面积成本价的4%交纳维修基金。同时XX公寓尚有1-3层商场计4,305.62平方米、地下一层车库计1,587平方米尚未出售。此外,还有地下一层1,534.74平方米也未出售,除公摊部分外,大约3/4是办公室。根据规定,被告还应当按照每平方建筑面积成本价的3%交纳尚未出售部分的首期维修基金。故原告现请求判令被告补交上海市浦东新区XX公寓的住宅维修基金本金人民币1,862,873.20元,并按照中国人民银行同期五年期存款利率支付从2005年3月22日至判决生效之日止的利息。

被告辩称

不同意原告的诉讼请求,本案涉案物业是非住宅物业,被告作为开发商没有法定的维修基金交纳义务,合同中也没有承诺交纳维修基金。同时开发商仍然持有公寓三层以下部分的所有权,没有作为小业主缴纳维修基金的义务。根据《关于新建非住宅物业出售时维修资金办理的批复》,自2003年9月1日起出售的非住宅物业才需要设立维修基金,而涉案物业于2003年6月取得预售许可证,于2003年6月至8月间销售,该期间并未要求开发商交纳维修基金。被告和小业主签订的《上海市商品房预售合同》系管理部门统一制定、强制使用的格式合同。该合同第十条的“已按规定缴纳了物业维修基金”是指有规定从规定,无规定不交纳,一切按照现有规定办理即可。被告系2004年12月取得XX公寓的大产证,说明根据当时的法律政策,被告不需要交纳维修基金。此外,从房屋维修的实际情况而言,竣工至今,公寓1-3层的维修均由被告自主进行,花费维修费用大约9万元左右;同时被告垫付了整个大楼的安防和消防费用58万元左右,该笔费用实际上应当由全体业主承担。综上,被告没有交纳维修基金的义务,故不同意原告的全部诉讼请求。

审理查明

经审理查明,被告XX公司系原告小区即XX公寓商品房的开发商。2003年8月2日被告与该小区XX室购房人签订上海市商品房预售合同,该合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第壹种方案所列条件:壹、办理了房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证);甲方(被告)对该房设定的抵押已经注销;甲方(被告)已按规定缴纳了物业维修基金。该合同的附件五第3.4条约定,业主须交纳维修基金或在维修基金金额不足时按期交纳,以便物业管理公司正常维护及修理其物业,确保物业及周围环境保持应有的良好的可用状态;该合同的补充条款第九条约定,房屋可按合同交付前,甲方(被告)通知乙方(购房人)办理《房屋交接书》。乙方(购房人)在签署《房屋交接书》的同时,一次性向甲方(被告)指定的银行账户支付该房屋的维修基金以及甲方代付的煤气初装费、表具费、有线电视费等费用,房屋的验收以乙方签署的《房屋质量及配置认可书》为准。此后,被告于2004年12月17日取得XX大道XX号XX公寓大产证,建筑面积为33,591.90平方米。原告于2010年5月26日取得业主委员会主体资格。2011年6月17日,上海市浦东新区房屋管理办事处向被告发出关于缴纳维修基金的函,称:经查,你公司与物业买受人签订的合同第十条中明确:已按规定缴纳了物业维修基金。希望你公司接此函后,尽快与XX业委会联系移交物业维修基金事宜。

另查明,2011年4月27日,被告与YY公司签订关于补充XX物业维修基金协议书,主要内容为YY公司是涉案物业的管理企业,收到过该物业小业主交纳的物业维修基金934,714.93元。YY公司因经营出现严重亏损,致其账户内全部资金包括小业主交纳的物业维修基金均被用于偿还债务,故被告自愿给付YY公司934,714.93元物业维修基金。嗣后,被告按照该协议将934,714.93元打入YY公司账户。现该笔钱款已临时转入原告的业委会主任戴XX的账户。

又查明,XX公寓商品房迄今尚有1-3层房屋面积4,305.62平方米、地下1层车库面积1,587平方米、地下1层面积1,534.74平方米尚未出售。地下1层目前包含空调水泵房、配电间、水泵房、通讯机房、电话电视机房、智能化机房、电梯井等房屋共有部分建筑面积分摊部分;在售楼时,地下1层还包括自助式洗衣房、桌球室、乒乓室、JUICEBAR等。庭审中,原告称现在地下1层约有1/4为公摊公用部分,其余3/4已经由被告改为办公室对外出租了。对此,被告表示地下1层中公摊公用部分与办公室部分的面积比例未作细分,且与本案无关。

法院认为

被告XX公司在与物业买受人签订的商品房预售合同中约定被告已按规定缴纳了物业维修基金。对此,被告虽辩称该条约定系格式条款,但其作为合同的提供方,此辩解理由未免牵强。且商品房预售合同虽为管理部门统一制定,但当事人可以在补充条款中约定未详事项,明确意思表示,而原、被告并未就被告可不交纳物业维修基金进行约定。被告进而主张即使负有交纳义务,其已向YY公司支付的934,714.93元维修基金也应予以抵扣。对此,本院注意到被告与YY公司签订的关于补充XX物业维修基金协议书,明确记载该笔款项系小业主缴纳至YY公司账上的维修资金亏空后,被告自愿给付YY公司的款项。该自愿行为不能抵消其根据合同约定缴纳维修基金的义务。根据相关规定,被告作为房屋开发商应当在办理新建商品房所有权登记前按照每平方建筑面积成本价的4%交纳维修基金,因此原告要求被告交纳1,609,723.80元(33,591.90平方米×4%×1,198元/平方米)维修基金并无不当,本院予以支持。原告同时主张利息,亦符合法律规定,但应以中国人民银行同期存款利率为妥。至于利息起算时间,原告主张从2005年3月22日起算,于法不悖,本院予以准许。此外,根据相关规定,业委会成立时尚未出售的商品房,房地产开发企业应当在业委会成立之日起15日内,按照每平方建筑面积成本价的3%交纳维修基金。原告主张地下1层中1/4为公摊公用部分,3/4为被告对外出租的办公室。对此,被告认可地下1层分为公摊公用部分、办公室部分,但认为具体面积没有细分过。经本院释明后,被告仍未予以明确,其认为地下空间均非核售区域,也未提供证据,故本院采信原告关于地下1层的3/4为办公室的主张。因原、被告对迄今为止尚有1-3层商场面积4,305.62平方米、地下1层车库面积1,587平方米、地下1层1,534.74平方米尚未出售,别无其他异议,本院予以确认。因此原告要求被告交纳253,149.49元维修基金,并无不当,本院予以支持。同理,逾期付款利息也应以中国人民银行同期存款利率为妥。至于利息起算时间,应从业委会成立之日起满15日后,即2010年6月11日开始计算。

判决结果

一、被告XX公司应于本判决生效之日起十日内向原告XX业主委员会支付物业维修基金1,609,723.80元及以上述金额为本金,自2005年3月22日起至本判决生效之日止,按照中国人民银行同期存款利率计算的利息损失;

二、被告XX公司应于本判决生效之日起十日内向原告XX业主委员会支付物业维修基金253,149.49元及以上述金额为本金,自2010年6月11日起至本判决生效之日止,按照中国人民银行同期存款利率计算的利息损失。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费22,396元,减半收取计11,198元,由被告XX公司负担。

律师点评

一、依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。被告XX公司在与物业买受人签订的商品房预售合同中约定被告已按规定缴纳了物业维修基金,作为合同的一方,被告XX公司应当按照合同的约定全面履行自己的义务。

二、被告YY公司签订的关于补充XX物业维修基金协议书中载明的自愿给付款项的行为,是对涉案物业实际维修的行为,不得免除其根据商品房预售合同约定的缴纳维修基金的合同义务,同理,也不得对抗其作为开发商应缴纳维修基金的法定义务。