导读

《物业管理条例》第三十八条,物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。《江苏省物业管理条例》第二十六条明确规定“新建物业在规划建设时,应当建设必要的物业管理配套设施,制定物业管理实施方案并报物业管理行政主管部门备案。建成后,物业管理行政主管部门应当进行物业管理配套设施验收。物业管理服务用房,其产权属该住宅区全体业主共有。”

案例

最高法公报案例——徐州西苑艺君花园(一期)业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷一审案

原告诉称

位于徐州市泉山区黄河南路369号艺君花园(一期)是被告中川公司于2000年开发建设的居民小区。2001年8月交付使用时,被告仅提供2间车库供物管使用。后得知,被告出租给他人经营幼儿园的8#楼东侧168平方米的房屋系本小区的物业管理用房。2008年8月,原告起诉要求被告交付物管用房时,被告出示了物管用房已变更为营业房的规划变更手续。2008年12月,原告向徐州市人民政府提起行政复议,撤销徐州市规划局的前述变更规划决定。后被告对此提起行政诉讼,经过徐州市中级人民法院、江苏省高级人民法院的审理,均判决维持了徐州市人民政府的复议决定。判决生效后,双方就物管用房的交付问题协商未果,原告故诉至法院,请求判决确认位于徐州市泉山区黄河南路369号艺君花园8#楼东侧的168平方米物业管理用房归徐州西苑艺君花园(一期)全体业主所有,诉讼费由被告承担。

被告辩称

1. 本案的原起诉主体为徐州西苑艺君花园(一期)全体业主,属于集团诉讼,当时起诉时徐州艺君花园业主委员会已经成立,因此徐州西苑艺君花园(一期)全体业主的诉讼主体是不适格的,原徐州西苑艺君花园(一期)全体业主的起诉应依法撤回或驳回。

2. 物业管理用房作为配套设施建设,在2000年之前并没有强制性的规定。涉案的艺君花园小区于1997年规划定点、2000年6月开工建设、2001年8月29日验收通过。房屋交付后,被告即和物业公司签订了物业管理委托合同,把有关房屋作为物业管理用房移交给物业管理公司使用,完成了被告作为开发商的义务。故在当时对物业管理用房没有强制性规定的情况下,被告已经完成了约定或者惯例的义务。1997年规划定点的物业管理用房是针对规划图中共110500平方米的建筑面积设计的,而本案原告所在的小区仅21403平方米,根据江苏省物业管理条例的规定,被告至多向原告交付85.6平方米的物业用房即符合法律规定。

3. 规划定点图中记载了营业房和物业管理用房,但图中“营业”二字体现的地点不一定就是营业房,“物业管理”四字体现的地点不一定就是物业管理用房,而是营业房、物业管理共两层,至于具体如何分配,应由被告来决定,只要能满足法律的基本要求即可。

4. 就目前的房屋状况来讲,将涉案房屋的二层交付给原告,既能满足原告的要求,也满足法律的规定。

审理查明

被告中川公司是原告艺君业委会所在的徐州市西苑艺君花园(一期)小区的开发企业。

2000年6月21日,被告取得徐州市规划局《建设用地规划许可证》,规划定点图对西苑艺君花园(一期)物业用房规划为:2层,物业用房260平方米。

2000年11月15日,徐州市规划局为该项目核发了《建设工程规划许可证》,核准建设7栋6层住宅楼21403平方米,车库3006平方米,阁楼3322平方米,营业房2032平方米,物管、公厕及泵房300平方米,共计30063平方米。徐州市规划局在规划定点图上许可的艺君花园8#楼具体分布为,物业管理用房168平方米;泵房40平方米;公厕50平方米,共计258平方米物业用房。

2001年8月30日,徐州市建设局就被告的该建设项目签发了住宅竣工验收合格证书,被告随即交付房屋,通知西苑艺君花园(一期)业主交房。

后被告向徐州市规划局提交《关于变更中川“艺君花园”8#楼用途的申请报告》,申请将2000年11月规划的“艺君花园”8#楼物业管理用房大部分变更为营业房,而在保持原规划面积,在7#楼西侧底层设置相当面积的物业管理用房。

2001年11月6日,徐州市规划局在原规划定点图上签署了“同意原物业管理用房126平方米变更为营业用房”的意见。西苑艺君花园竣工交付房屋后,被告所交付并由原告使用至今的物业管理用房,有两间位于小区7#楼西侧的底层、两间位于4#楼的底层,均为原规划的车库范围。

另查明,2008年12月,原告向徐州市人民政府提起行政复议,决定:撤销徐州市规划局的前述变更规划决定。2009年4月,被告不服提起行政诉讼,经徐州市中院、江苏省高院审理,均判决维持了徐州市人民政府的复议决定。

后查明,徐州市房产管理局将包括本案诉争物业管理用房在内艺君花园8#楼的房产登记在被告中川公司名下,案发时正由被告中川公司向外出租作为幼儿园经营使用。

争议焦点

1.艺君业委会是否具有原告诉讼主体资格;

2.行政机关的规划定点对本案当事人产生何种效力;

3.被告中川公司重新调配物业用房的效力如何;

法院认为

1.艺君业委会原告诉讼主体适格。

原告依据业主共同或业主大会决议,在授权范围内,以业主委员会名义,依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定的物权请求权,向被告主张确认物业管理用房所有权,具备原告诉讼主体资格。

2.行政机关的定点规划对本案当事人产生拘束力。

依照《中华人民共和国城市规划法》第三十二条的规定,建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后、方可申请办理开工手续。定点规划为建筑物施工前,行政机关对土地使用人的权利义务的确定,属于行政许可行为。如土地使用人在特定期间内未对建筑物定点规划提出异议,即对其产生拘束力。本案中,被告中川公司在行政机关核发建设工程规划许可证后,未对定点规划提出异议,应当认定被告认可行政机关的定点规划,故其辩称不予支持,被告应当遵守定点规划确定的义务建造物业管理用房。

3.被告中川公司重新调配物业用房的行为因违法而不具有效力。

《江苏省物业管理条例》第二十六条明确规定“新建物业在规划建设时,应当建设必要的物业管理配套设施,制定物业管理实施方案并报物业管理行政主管部门备案。建成后,物业管理行政主管部门应当进行物业管理配套设施验收。物业管理服务用房,其产权属该住宅区全体业主共有。”《徐州市城市住宅区物业管理暂行办法》第二十二条规定“开发建设单位应当按照规划要求,建设物业管理用房,并在住宅区整体移交时,将物业管理用房移交给住宅区业主委员会,尚未成立业主委员会的,移交给物业管理行政主管部门。物业管理用房产权属住宅区全体业主共有,由物业管理企业使用,任何单位和个人不得擅自转让物业管理用房或者改变物业管理用房的使用性质。”根据上述规定,被告在西苑艺君花园竣工验收交付后,对西苑艺君花园物业管理用房无处分权,而其申请行政部门对物业管理用房变更,违反《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定,当属无效。

法院判决

综上,判决确认位于徐州市泉山区黄河南路369号艺君花园8#楼东侧(两层)物业管理用房归徐州西苑艺君花园(一期)全体业主共同所有。

律师认为

1.根据《物业管理条例》第三十八条,物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。被告中川公司无权改变物业管理用房的使用性质。徐州市规划局未经西苑艺君花园全体业主的同意即准予变更,实属滥用职权。

2.尽管被告中川公司辩称其已经提供4#、7#楼各两间车库作为物业管理用房,满足了西苑艺君花园全体业主的需求。但其重新调配物业管理用房是以部分车库面积充当物业管理用房的方式,其认定满足全体业主的需求仅仅是自以为,该行为不仅减损了原告的停车需求,同时并未实际满足原告对物业管理用房的需求,实为侵害原告合法利益而不当。