案情介绍:

原告张女士是A小区x号楼402室房屋的所有权人,被告周先生是同小区同栋楼502室房屋所有权人,B物业公司(以下简称物业公司)是该小区的物业服务企业。2009年3月21日下大雨,张女士发现楼上漏水,张女士到502室敲门无人,打110报警求助,发现502室各房间均有积水,雨水从阳台进入室内漏水至402室。同年5月6日,再次发生漏水事件。两次漏水造成张女士室内装修及相关财物受损。张女士认为502室业主周先生对房屋有修缮义务,应承担赔偿责任,物业公司对公共落水道没有及时疏通造成堵塞,应承担连带赔偿责任。故诉至法院依法判令被告周先生赔偿原告经济损失20,107元,被告上海B物业管理有限公司承担连带责任,并要求两名被告承担诉讼费、鉴定费。

争议焦点:

本案的争议焦点在于确定两名被告对渗漏水是否存在过错。

法院认为:

确定两名被告对渗漏水是否存在过错是判定侵权赔偿的依据。

2009年3月21日、5月6日两次渗漏的水源均是从楼顶公共落水管下来,在502室阳台上方的漏斗池处,因池内垃圾堵塞,溢出池外,流入502室后再渗漏至402室。而公共落水管的疏通保畅属被告物业公司的责职范围。3月21日漏水发生在居民楼大修后,5月6日漏水发生在物业公司清洗屋顶水箱后,被告物业公司理应对楼顶公共落水管的管口是否流入垃圾进行必要的检查、管理。502室业主对阳台落水管进行封闭,落水管从六楼楼顶直通至五楼阳台上方,故漏斗池内的垃圾排除由502室业主所为,而清理楼顶垃圾的责任归属被告物业公司。3月21日漏水后,被告物业公司对公共落水管进行过疏通,被告物业公司发现502室封闭落水管后未予管理,导致再次发生5月6日垃圾堵塞漏斗池事件。

综上,物业公司对两次漏水应承担主要的过错责任。502室阳台地漏的设计一般为本户阳台雨水的排水功能,不承担楼顶公共落水的排水功能。在确保502室阳台地漏通畅前提下可以减轻漏水程度,但不能保证公共落水管下来的水能够全部经地漏排出。但502室装修时对阳台落水管进行封闭,导致落水管漏斗池内有垃圾堵塞不易被发现,影响物业公司清理、疏通,如502室阳台地漏通畅,经阳台地漏能排出部分积水,可适当减轻财产损害程度。

判决结果:

一、被告物业公司于判决生效之日起十日内向原告张女士赔偿人民币5,000元;

二、被告周先生于判决生效之日起十日内向原告张女士赔偿人民币1,000元。

律师点评:

物业公司作为公共区域的管理者,对公共区域内的公共设施设备具有检查、维护义务。本案中,502室业主对阳台落水管进行封闭,落水管从六楼楼顶直通至五楼阳台上方,故漏斗池内的垃圾应是从楼顶进入公共落水管,对楼顶公共空间的垃圾进行清理属物业公司的职责范围,因此,因楼顶垃圾清理不当,导致公共落水管堵塞造成的漏水问题,物业公司对该问题承担主要责任;而502室房屋业主擅自对阳台的落水管进行封闭,导致物业公司对垃圾堵塞问题难以发现,使得管道疏通工作难以开展,应对漏水问题承担次要责任。但两被告并非共同侵权,应各自承担相应责任,故原告要求两被告承担连带责任的请求不予支持。