基本案情:

恒茂公司系合肥豪庭小区的开发建设单位。2011年11月1日,恒茂公司以招标方式选聘盛全物业为豪庭小区提供物业服务,双方签订了《前期物业服务合同》。2015年,豪庭业委会成立,并选聘了新的物业服务公司。现豪庭业委会因未悉数收到盛全物业移交的资料,且小区共用设施、设备存在的诸多问题未得到妥善解决而向一审法院提起诉讼。

一审诉请:

请求恒茂公司交付所有未交付的豪庭小区物业资料,履行书面告知业主前期物业承接查验备案情况的法定义务;及时改造豪庭小区西、南大门,加装人车分流隔离设施和道闸系统;承担豪庭小区的消防设施和智能化系统的修复责任;恒茂公司对地下车库路面沙化、渗水等严重质量问题及时承担包修责任;确认合肥豪庭小区会所、游泳池和地下车库中的机械车位的所有权归全体业主,并立即对上述物业停止侵权,排除相关的使用障碍。

法院认为:

本案中,2011年11月1日,盛全物业和恒茂公司签订《前期物业服务合同》并入驻该小区提供服务,该合同第六部分对物业的承接验收进行了明确约定,恒茂公司应向盛全物业移交的资料涵盖了豪庭业委会的第一项全部诉讼请求,且恒茂公司向一审法院提交的物业接管资料清单及竣工移交书可证明上述资料确已移交盛全物业。故豪庭业委会要求恒茂公司移交资料的诉请缺乏事实及法律依据,法院不予支持。业主享有知情权和监督权,建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主,故豪庭业委会诉请恒茂公司履行书面告知物业承接查验备案情况义务的请求,法院予以支持。

案涉的豪庭小区工程已竣工验收合格并交付使用,也就是说,该小区西、南大门的建设符合当时的规划设计,并不存在瑕疵完工。改建建筑物及其附属设施的,应由业主共同决定,但改建并非原建设单位应履行的合同义务,故法院对豪庭业委会要求改造西、南大门,并加装设施设备的请求不予支持。

依据恒茂公司提交的《消防工程施工合同》及《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》可以认定,豪庭小区最后一批消防设施的验收时间为2013年4月12日,依合同约定的质保期顺延两年,消防设施的质保期于2015年4月11日届满。豪庭小区的智能化系统工程交付盛全物业的时间为2013年4月16日,质保期限为两年。综上,恒茂公司已将消防、智能化系统的相关资料移交盛全物业,且盛全物业在承接时已予以勘察验收,并未提出质量问题。且恒茂公司应承担的消防设施和智能化系统的保修期限均已届满。故豪庭业委会现请求恒茂公司对上述设施设备承担修复责任,于法无据,法院不予支持。

依据恒茂公司提供的《地下车库竣工验收备案表》可以认定,豪庭小区共建有三个地下车库,依次竣工验收合格的时间为2012年10月15日、2012年12月31日和2013年12月27日。发包人恒茂公司与承包人上海地通建设(集团)有限公司签订的《房屋建筑工程质量保修书》约定,小区的给排水设施、道路等配套工程质量保修期为壹年,质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。截止至起诉之日,地下车库路面施工工程已过质保期。依据物业管理条例的规定,建设单位仅在国家规定的保修期限内承担物业的保修责任,合同约定的壹年质保期限并不违反法律规定,法院予以认可。现豪庭业委会要求恒茂公司对已过保修期限的地下车库路面继续承担包修责任,于法无据,法院不予支持。

法院认为,小区的会所、游泳池应归开发商恒茂公司所有。理由如下:第一,该两特定空间符合“专有部分”的全部构成要件;第二,开发商与买受人签订的《商品房买卖合同》附件四明确约定,不计入公摊范围的经营性设施(包括会所、幼儿园等)其所有权归出卖人所有,为小区业主及周边居民提供有偿服务。综上,豪庭小区会所、游泳池并非“共有部分”,故法院对豪庭业委会请求确认小区会所、游泳池归全体业主所有的请求不予支持。

至于地下车库中的机械车位。豪庭小区的地下车库机械车位均办理了独立的建设工程规划许可证,也就是说,地下车库机械车位属小区规划内的车位,但并未计入公摊范围;且开发商与买受人签订的《商品房买卖合同》附件四明确约定,不计入公摊范围的地下室和地下车位归出卖人所有。据此,法院认定,豪庭小区地下车库机械车位的原始所有权人为恒茂公司。依此,豪庭业委会请求确认归业主所有的请求,于法有悖,法院不予支持。

一审判决:

综上所述,一审判决:恒盛恒茂(合肥)房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内在豪庭小区公告栏内公示与浙江盛全物业管理有限公司合肥分公司的物业承接查验备案情况;二、豪庭小区会所中900.73平方米物管用房的所有权归全体业主;二、驳回合肥恒盛豪庭第一届业主委员会的其他诉讼请求。

律师点评:

根据《物业管理条例》第二十九条的规定,建设单位应当向物业服务企业移交相关资料,恒茂公司已提供相关证据证实其已与盛全物业办理资料移交的情形下,其不负有再次向豪庭业委会移交的义务。

就恒茂公司提供的《物业接管验收资料清单》等相关证据,已经反映出案涉小区消防设施和智能化设施早已验收合格且质保期已过,豪庭业委会现在主张恒茂公司对上述设施进行修复,已无合同及法律依据。

对于豪庭业委会主张的地下车库地面沙化、渗水等质量问题的保修责任,该地下车库已经竣工验收合格多年,且质保期已过,在质保期内并无相关就质量问题提出修复而恒茂公司未予处理的事实,故恒茂公司不承担保修责任。

《商品房买卖合同》附件四中已明确约定小区会所、泳池和地下车库中机械车位的所有权,合同签订视为买受人对此条款无异议,因此,豪庭业委会的该主张于法无据,未获法院支持也在情理之中了。

业委会在提起诉讼之前,应多征求专业人士意见,寻求最经济最便捷的解决历史遗留问题渠道达到维护全体业主合法权益的目的,否则不当诉讼反而会增加业主的讼累。