导语:

公民、法人的合法的民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯。造成不动产毁损的,权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

案例:

谢某某与上海军盛物业管理有限公司、上海市闸北区灵艺大厦小区业主大会等物业服务合同纠纷(2015)闸民三(民)初字第505号

案情简介:

2012年1月11日,被告灵艺大厦业主大会(甲方)与被告军盛物业(乙方)签订的《物业管理服务合同》载明,乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列委托物业管理事项:一、物业共有部位(楼盖、屋顶、内外墙体、外墙面……)的维护;二、物业共有设施设备(共用上下水管道、落水管……)的日常运行和维护……;委托管理期限自2011年11月1日起至2014年12月31日。

2013年5月,原告向被告书面报修,表示系争房屋漏水,要求物业及业委会对楼顶进行修缮。2013年5月25日,被告军盛物业的灵艺大厦管理处向灵艺大厦业委会发送《工作联系函》,称小区26楼顶层长期以来渗水严重,需维修,望业委会尽早给予解决。

2013年7月15日,被告灵艺大厦业主大会、灵艺大厦业委会向被告军盛物业发送《工作联系函》,函件载明决定启动灵艺大厦的房屋维修基金,对全部顶层进行维修。2013年7月18日,被告灵艺大厦业主大会、灵艺大厦业委会在小区内张贴了告示书,向灵艺大厦全体业主征询,是否同意屋顶漏水维修工程的资金从大楼专项维修资金和业主公共事业收入中支出。

2014年3月20日,被告军盛物业与案外人上海湘旭防水工程有限公司签订屋顶修缮合同。被告灵艺大厦业委会向上海市闸北区房办寄送的《情况说明》,后闸北区住房保障和房屋管理局芷江西路办事处在《情况说明》上批示,情况属实,拟同意按应急程序报区局审核。

2014年5月21日,灵艺大厦屋面防水维修工程竣工,工程造价156,982.9元从小区维修资金中列支。

原告诉称:

原告谢某某诉称,其是本市灵艺大厦顶层26楼12室(以下简称系争房屋)的业主。2013年5月,其发现系争房屋屋顶和窗下墙面有漏水和渗水现象,即书面向业委会和物业申请维修,但业委会以维修经费无法解决等各种理由进行推诿、搪塞,以至于渗漏面积越来越大。2014年4月,其与其他业主向区房办反映了屋顶严重漏水的情况,区房办即派专人对顶层大多数业主房屋渗水现象进行了勘查鉴定,并制作了鉴定报告,同时责成业委会走绿色通道尽快解决楼顶严重漏水的问题。2014年5月,施工队对楼顶进行了全面的维修,现暂未出现再次漏水的现象。但系争房屋屋顶的天花板经一年多雨水的浸泡,石膏、水泥已大面积严重脱落,实际无法居住,而这些都是业委会和物业拖拉,未对楼顶按规定进行必要的保养维修所致。故原告要求业委会和物业对屋顶漏水和渗水问题承担责任,请求法院判令:1、要求三被告恢复室内被破损墙面处的原状。因室内进水、渗水的部分,主要有卧室房顶、卧室和内阳台分割处的包墙板。2、要求三被告给付因漏水造成家中断电维修的相关费用人民币400元(以下币种均为人民币)。

被告辩称:

被告军盛物业辩称,其公司是从2011年11月进驻灵艺大厦小区,现在已经退出该小区。进驻时有人说顶楼有漏水现象,但是顶楼的业主没有来报修过,2013年5月份业主来报修,其就向业委会发了工作联系函,要求业委会动用维修基金。业委会也于2013年7月15日给物业发出联系函,称决定动用维修基金对屋顶进行修理。2013年7月18日,业委会发出告全体业主的告示书,明确物业已经请求紧急修复,本次修复将会动用维修基金,并对施工队进行招投标,这份公示是张贴在小区的。当时物业也做过一份预算,但是因维修项目较大,就用招投标的方式来确定维修单位。招投标的事情后来就没有下文了。业主也没有再来报修过。系争小区的管理公约上被告动用维修基金的的权限是零元,所以在未得到授权的情况下,物业是不能动用维修基金的。2014年2月25日,因关于修复的预算业委会没有通过,物业公司向区抢修中心、房办请示,请政府部门予以协调。之后物业向房地局发函,申请对房屋渗漏情况进行认定,鉴定结论是确有渗漏情况,但没有写明渗漏的原因。2014年3月20日,物业公司与维修单位签订了施工合同,因为小区中无法动用维修基金,就无法进行修复,最后还是通过绿色通道修理的。对于原告主张电线的赔偿情况,物业公司可以请人修复,但是费用应由原告自行承担。故不同意原告的诉讼请求。

被告灵艺大厦业主大会、灵艺大厦业委会共同辩称,原告的诉请可以理解,但是要用所有业主的公共费用来为原告修复,是不符合维修基金的管理条例的。楼顶漏水的原因是年久失修,长期无人管理。从2011年开始小区才有人管理,成立业主委员会,聘请了物业公司。漏水的事情要彻底维修,需要动用维修基金,但要三分之二的业主同意。原告要求修复是可以的,但是需要原告自己出钱。

法院判决:

一、被告上海军盛物业管理有限公司、上海市闸北区灵艺大厦小区业主委员会应于本判决生效之日起五日内恢复本市闸北区永兴路XXX号XXX室室内破损墙面处的原状(参照被告上海军盛物业管理有限公司提供的修复预算书,具体修复部位为卧室房顶、卧室和内阳台分割处的包墙板);综合本案情况,修复费用本院酌定由被告军盛物业承担70%,灵艺大厦业委会承担30%,由被告灵艺大厦业委会承担的费用应从灵艺大厦维修资金中列支。

二、驳回原告谢友群的其余诉讼请求。

律师点评:

首先,众被告在审理中均表示,系争房屋屋顶漏水原因之一系灵艺大厦年久失修。根据被告灵艺大厦业主大会与军盛物业签订的《物业管理服务合同》的约定,军盛物业有对灵艺大厦的共有部位(楼盖、屋顶、内外墙体、外墙面等)和物业共有设施设备(共用上下水管道、落水管等)的日常运行和进行维护的义务。

本案中,军盛物业明知灵艺大厦房屋状况,但仍未履行《物业管理服务合同》的约定,疏于对屋顶进行定期维护,对因屋顶漏水造成系争房屋的损失负有主要过错;因此,物业负有不可推卸的责任。

其次,根据《住宅专项维修资金管理办法》第三条的规定,楼顶属于住宅的共有部分,屋顶渗漏严重影响了楼体安全,事关全体业主共同利益。在发生危及房屋安全等紧急情况时,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,经法定程序批准,可申请动用住宅专项维修资金。根据《上海市住宅物业管理规定》的规定,屋顶或外墙有渗漏情况,影响房屋使用和安全时,经有资质鉴定机构出具证明,物业服务企业应当立即采取应急防范措施,并制定维修、更新方案。

前款规定涉及维修费用需要动用住宅专项维修资金的,业主大会成立后,物业服务企业应当持有关材料,向业主委员会提出列支住宅专项维修资金,由业主委员会审核同意,报区、县房屋行政管理部门备案,并经具有相应资质的中介机构审价后,在专项维修资金中列支。

本案中,在发生屋顶渗漏等紧急情况时,各责任单位应当立即采取应急防范措施,但军盛物业向灵艺大厦业委会报修后,军盛物业、灵艺大厦业委会未及时采取应急措施,尤其是灵艺大厦业委会在首次业主征询未通过后,亦未采取应急措施,上述被告疏于履行已方义务,致使屋顶长时间渗漏造成系争房屋室内装修破损,原告要求被告恢复室内破损处原状的诉讼请求可予支持。

综上,当紧急维修事项发生时,作为管理责任方的物业公司、业委会都有责任在事项发现后的合理期间尽快落实施工方案、组织维修,维护广大业主的生命财产安全,否则就要承担相应的法律责任。